JURIST ANNAB NÕU | Kas tähtajalise üürilepingu saab enne tähtaega üles öelda?

Üürikorterit otsides ei küsi me tavaliselt üürilepingu tingimuste kohta, vaid hindame, kas korter on sobiv. Vahel tundub see nii suurepärane, et unustame ka pärast üürilepingu tingimused läbi lugeda.

Kui üürilepingut vahendab maakler, siis ta kindlasti mainib, kas leping on tähtajaline või tähtajatu ning tõenäoliselt tunneb selle vastu huvi ka iga üürnik ise. See on oluline näiteks olukorraks, kui silmapiirile ilmub veel suurepärasem korter ja tekib soov sinna kolida. Võib ka juhtuda, et üüritud korteri juures ilmneb mõni ettenägematu probleem, näiteks lärmakad naabrid, mistõttu on soov korterist lahkuda. Üürileandja sellega tavaliselt ei nõustu, sest sõlmitud on tähtajaline üürileping, mida üldjuhul enne tähtaega üles öelda ei saa. Üürileandja oma üürituluga kuni lepingutähtaja lõpuni arvestanud ja see on ka mõistetav.

Üürisuhteid reguleerib võlaõigusseadus, mille § 309 lõigete 1 ja 2 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega. Erakorraline ülesütlemine on lubatud ainult seaduses märgitud juhtudel ehk siis, kui üürnik ei saa tegelikult üüritud eset kasutada temast mitteoleneval põhjusel, eluruum osutub tervisele ohtlikuks, üürileandja rikub oluliselt üürilepingut või esineb muu väga mõjuv põhjus. Põhjus saab olla ainult väga erakorraline asjaolu, mida kumbki pool lepingut sõlmides ette näha ei saanud. Erandina võib pikaajalise eluruumi üürilepingu üles öelda siis, kui see on kestnud juba 30 aastat. Riigikohus on märkinud, et juhul, kui üürnik tähtajalise üürilepingu ilma seaduses ja lepingus ettenähtud aluseta ennetähtaegselt üles ütleb, on see lepingurikkumine ning üürileandjal on õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingutähtaja lõpuni.